Услуги юриста по использованию жилого помещения

Ключевое в таких делах - имеет ли выселяемый право пользования, если нет - когда оно прекратилось и возникало ли вообще.

Как выписать бывших членов семьи? (мужа или жену, тещу и т.д.) По общему правилу члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением. Есть две категории этих граждан:

1. Супруга, дети, родители собственника. Для них достаточно просто факта совместного проживания в жилом помещении, чтобы у них возникло право пользования таким помещением.
2. Другие родственники (бабушки, дедушки, братья, сестры, племянники, племянницы и т.д.), иногда к этой категории относят человека, совместно проживающего с собственником без регистрации брака. Такие жильцы должны быть вселены собственником в жилое помещение в качестве членов семьи, а не в целях безвозмездного проживания или по договору найма.

В случае прекращения семейных отношений прекращается и право пользования. Если у бывшего члена семьи собственника нет иного жилого помещения, денег, дохода и работы, значит он не имеет возможности снять или купить жилье для проживания, в таком случае на время сохраняется право пользования жилым помещением бывшему члену семьи.

При вынесении решений по таким делам учитывается:

• Проживает ли бывший член семьи в спорном жилом помещении;
• Нуждается ли он в данном жилье;
• Является ли он собственником другого жилья (имеет право пользования);
• Его возраст и состояние здоровья, наличие учебы и т. д.

В судебной практике встречались случаи, когда миллионеры просили о сохранении права пользования на определенный срок. Так, обладатель 200 000 000 рублей просил суд сохранить за ним право пользования квартирой (Апелляционное определение Московского городского суда от 28 сентября 2020 года № 33-37097/20). Естественно, суд в такой ситуации отказал ответчику ввиду наличия возможности (200 000 000 рублей) приобрести жилое помещение. Такое поведение имеет признаки злоупотребления правом и не является добросовестным поведением.

А в другом деле бывшая жена получила право временного пользования жилым помещением ее супруга (бывшего) (Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2018 года № 33-20419/18). Она не имела иного жилого помещения, не имела работы и дохода, в силу чего суд оставил за ней право пользования квартирой на срок в 1 год.

Как выписать бывшего собственника квартиры?

Основное правило гласит: утративший право пользования жилым помещением, обязан его освободить.

При переходе права собственности к другому лицу, право пользования жилым помещением бывшего собственника и членов его семьи прекращается в связи с прекращением права собственности на такое помещение. Часто в договоры купли-продажи недвижимости включается условие о сроке пользования бывшим собственником проданного им жилого помещения. В таком случае бывший собственник обязан освободить жилое помещение по истечении договорного срока пользования.

Отказ бывшего собственника освободить жилое помещение является основанием для обращения нового собственника с иском о выселении в суд.

Как собственнику выселить нанимателей по истечении срока договора найма?

Собственник имеет право «сдавать» свое жилое помещение (квартира, жилой дом) другим лицам. В таком случае он передает свое право пользования, принадлежащее ему как собственнику, другим лицам по договору найма жилого помещения. Такой договор предусматривает определенный срок пользования жилым помещением для нанимателя и членов его семьи (с предварительного согласия собственника, нанимателем могут быть вселены временные жильцы,на срок не более 6 месяцев).

Отказ освободить занимаемое жилое помещение по истечении срока договора является основанием для обращения собственника в суд с иском о выселении.

Помимо истечения срока договора найма право пользования жилым помещением нанимателя прекращается при расторжении договора найма. Он может быть расторгнут только в судебном порядке в случае неисполнении обязанности Нанимателем по оплате договора, а также при разрушения или порче жилого помещения. Вместе с иском о расторжении договора найма жилого помещения Собственник может также обратиться с требованием о выселении указанных лиц.

Как собственнику выселить жильца, который участвовал в приватизации жилого помещения, но отказался от нее в пользу других лиц?

Приватизировать жилое помещение возможно только с согласия всех жильцов. Представьте, есть три жильца занимающие жилое помещение по договору социального найма. Они договорились, что приватизировать квартиру надо, при этом двое хотят стать собственниками, а третий – нет. Но он не хочет препятствовать получению квартиры в собственность двумя другими жильцами и идет им навстречу, давая свое согласие на приватизацию. В результате два жильца становятся собственниками приватизированной квартиры. Но есть нормы о выселении бывшего члена семьи собственника, есть нормы о прекращении права пользования в связи с переходом права собственности квартиры (при ее продаже или мене, например). Это дает возможность новоиспеченным собственникам воспользоваться нормой о выселении бывших членов семьи или фиктивно продать квартиру, избавившись от старого соседа. И жилец, не участвовавший в приватизации, может оказаться на улице. А всего то надо было дать согласие на приватизацию.

Поэтому законодатель установил, что гражданин, имевший равные права пользования на момент приватизации, но не ставший собственником приватизированного помещения, приобретает бессрочное право пользования им. Фактически в отношении такой квартиры возникает обременение в виде права пользования такого жильца, которое сохраняется за жилым помещением и после перехода права собственности другому лицу.

Но и здесь есть исключения. Такой жилец может добровольно переехать. В таком случае ему можно предъявить требование о признании его утратившим право пользования в связи с добровольным отказом. Если жилец выехал из квартиры по причине конфликтных отношений с собственниками или членами семьи собственника приватизированной квартиры, если такому жильцу ставились препятствия в праве пользования, то такой выезд нельзя назвать добровольным, а значит и нет отказа от прав пользования. Временный характер выезда из жилого помещения также не является отказом от прав пользования.

А если жилец участвовал в приватизации другого жилого помещения?

Приватизация жилья (то есть бесплатная передача в собственность жилого помещения) для граждан возможна только один раз. Поэтому, если в квартире по договору социального найма в качестве члена семьи нанимателя проживает жилец, уже участвовавший в приватизации, то его согласие на приватизацию получать не надо и он не приобретает бессрочное право пользования.

Как собственнику выселить несовершеннолетних детей из квартиры? 

Местом жительства несовершеннолетних детей признается место жительство их родителей (опекунов и иных законных представителей). Право возникло у родителей, значит оно возникло и у ребенка. И наоборот, при прекращении права родителя, прекращается право и ребенка. Это право пользования остается у ребенка и при расторжении брака между его родителями. Ведь ребенок не может сам распоряжаться своими правами. А гарантии его права на жилище должны соблюдаться. В нашей практике был случай, когда жилое помещение было предоставлено на семью по договору социального найма. Нанимателем по договору социального найма был супруг – наш Клиент. Его супруга и общие несовершеннолетние дети были включены в договор социального найма. Впоследствии брак был расторгнут. Бывшая супруга добровольно переехала вместе с детьми в другое место. Она создала новую семьи и у нее появился ребенок, которого она прописала в жилое помещение нашего Клиента. Тут суд согласился с доводами наших юристов и признал бывшую супругу утратившей право пользования, а ребенка не приобретшим права пользования спорной квартирой.

Отдельно рассмотрим ситуацию: у супругов есть общий несовершеннолетний ребенок.

Супруг является собственником квартиры, в которой зарегистрированы и фактически проживают супруги и их несовершеннолетний ребенок. Супруг продает квартиру. При этом, в договоре купли-продажи предусмотрено, что собственник вместе со своей семьей обязан сняться с регистрационного учета и выселиться из спорной квартиры в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности на квартиру. Супруга с несовершеннолетним ребенком не снялись с регистрационного учета. Это послужило основанием для нового собственника обратиться с иском в суд о выселении и снятии с регистрационного учета этих лиц. Однако, в отношении несовершеннолетнего ребенка ему было отказано в удовлетворении его исковых требований. Причем, дело дошло до Верховного суда РФ. Верховный суд РФ согласился с судом нижестоящей инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований в отношении несовершеннолетнего ребенка.

Обоснование позиции судов сводится к тому, что родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними их несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Эта позиция основана на Постановлении Конституционного суда РФ, которая не допускает ситуаций, когда дети лишаются жилища в результате сделок их родителей по отчуждению жилых помещений. Другими словами, если Вы приобрели квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, который в результате такой сделки лишен жилища (то есть у него и его родителей нет другого жилья), то Вы приобрели квартиру с обременением в виде права пользования этой квартирой такого несовершеннолетнего ребенка и его нельзя выписать.

Как выселить нанимателя по договору социального найма?

У членов семьи нанимателя по договору социального найма равные с ним права на жилое помещение. Однако, кроме равных прав у нанимателей еще и равные обязанности, в том числе по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Более того, как только жилец вселен в качестве члена семьи нанимателя, то для приватизации такого жилого помещения требуется его согласие.

Часто бывает так, что наниматель числится в квартире только формально, а на самом деле проживает в другом место и уже давно, расходы по оплате коммунальных платежей не несет, согласие на приватизацию остальным жильцам муниципальной квартиры тоже не дает, или даже не у кого спросить – связи с ним нет. Ситуация вынужденной зависимости всех жильцов муниципальной квартиры от нерадивого соседа. Согласно нормам действующего законодательства, в случае выезда нанимателя или члена его семьи в другое место на постоянное место жительство договор социального найма считается расторгнутым с момента выезда. Жильца можно признать утратившим право пользования.

Выезд должен носить добровольный и постоянный характер, поэтому суд устанавливает много обстоятельств:

• не было ли конфликтных отношений, которые стали причиной выезда жильца?
• носит ли выезд временный характер, например в связи учебой или длительной командировкой, или постоянный характер (маркерами служат наличие вещей выехавшего жильца в спорной квартире)?
• а также создание семьи и в связи с эти выезд в другое место жительства с новой семьей.

Нужно сказать, что отсутствие другого жилья у выехавшего жильца не является основанием признания его выезда временным. В каждом конкретном деле жилищному юристу приходится очень внимательно изучать все обстоятельства дела, собирать доказательства (свидетельские показания соседей, запросы в правоохранительные и миграционные органы, осмотр квартиры на предмет наличия вещей выехавшего и т.д.).

В нашей практике был случай, когда гражданин, впоследствии ставший нашим Клиентом, первично обращался к ответчикам о признании их утратившими право пользования квартирой, занимаемой по договору социального найма. Однако суд в тот раз отказал на том основании, что выезд ответчиков носил вынужденный и временный характер, что означало отсутствие воли ответчиков на отказ от прав пользования. Но спустя 4 года ответчики все еще проживали в другом жилом помещении и ни разу не посетили спорную квартиру после выезда из нее. То есть их выезд из квартиры уже стал постоянным. Препятствий со стороны нашего клиента ответчикам не чинилось, а это значит, что выезд ответчиков был еще и добровольный. Все в совокупности означало, что ответчики добровольно отказались от права пользования спорной квартирой.

Кого нельзя выселить?

Есть 4 категории жильцов, имеющих бессрочное право пользования, их нельзя выселить:

1. Лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других, и, внимание, реально проживающие в приватизированном помещении.
2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа. Речь идет о наследовании. Наследодатель может составить завещание, в котором наложить на наследников исполнение имущественной обязанности в отношении конкретного лица или лиц за счет наследства. О чем идет речь? Приведем пример: наследодатель по завещанию передал свою квартиру Никите и составил завещательный отказ в пользу Романа в виде права пользования квартирой на период его жизни. Квартира, полученная Никитой по наследству, имеет бессрочное ограничение в виде права пользования Ромы. И это право пользования не прекращается с переходом права собственности на квартиру.
3. Лица, проживающие в квартире, переданной по договору ренты. Это бывшие собственники переданной квартиры, которые заключили договор ренты с иным лицом. По договору ренты собственник квартиры (жилого дома) может передать другой стороне (плательщику ренты) в собственность такую квартиру (жилой дом), а плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренту в виде денежных платежей или предоставления иного содержания. Рента может быть установлена на условиях содержания бывшего собственника квартиры. В договорах ренты, как правило, прописывается условие о бессрочном праве пользования бывшим собственником (получателю ренты) такой квартиры. Рента обременяет недвижимое имущество и следует за ним. Поэтому право пользования получателя ренты таким имуществом не прекращается при переходе права собственности на такое имущество;
4. Несовершеннолетние дети, которые остаются без жилья в результате отчуждения их родителями жилого помещения. Об этой категории было подробно написано выше в разделе выселение несовершеннолетних детей. Мы советуем всем приобретающим недвижимость, обращать пристальное внимание на наличие лиц, не подлежащих выселению. Например, ренту всегда можно увидеть в выписке из Росреестра, потому что договор ренты должен быть оформлен нотариально, а переход прав на недвижимое имущество по договору ренты должен быть зарегистрирован в Росреестре. Отказавшихся от приватизации лиц можно установить, если проверить договор передачи квартиры в порядке приватизации.

Вселение в жилое помещение предусматривает, что у вселяемого есть право пользования спорным жилым помещением. Вселение часто сопряжено с тем, что собственнику чинят препятствия в пользовании квартирой и не предоставляют свободного доступа в нее.

При таких спорах вселяющемуся необходимо доказать, что он обладает правом пользования спорным жилым помещением и что есть препятствия в пользовании. Правом пользования обладают и члены семьи собственника, нанимателя по договору социального найма, бывшие члены семьи нанимателя по договору социального найма и т.д.

Когда у жилого помещения два или более собственников, может возникнуть спор по порядку пользования этим помещением и надо определить, кому какая комната достанется в пользование. Для этого надо понимать проживают ли собственники со своими семьями или нет, сколько изолированных комнат имеет жилое помещение.

Основным критерием является размер доли в праве собственности и сложившийся порядок пользования. Если люди годами занимали одну комнату, то неправильно определять им в пользование другую комнату, даже если эта комната соразмерна их доле. Но это не значит, что имея 1/10 доли и годами пользуясь комнатной в двухкомнатной квартире, собственник может просить определить в пользование ему целую комнату, ссылаясь на сложившийся порядок пользования. Общие места (кухня, ванная, туалет, балконы и т.д.) определяются в совместное пользование. Порядок совместного пользования тоже можно детализировать. Например, разработать график приготовления и приема пищи.

Но в действительности очень сложно прописать все нюансы и детали, которые могут возникнуть при совместном пользовании. Поэтому очень часто оно должно основываться на принципах добросовестности и разумности.

Вот случай из судебной практики: у квартиры было два собственника. Доля одного собственника соответствовала 8 м2 жилой площади, доля второго собственника соответствовала 25 м2 жилой площади. В квартире была одна жилая изолированная комната площадью 8 м2. Но она была только на бумаге (в плане БТИ). В реальности была произведена перепланировка и маленькая комната (8м2) была соединена с кухней. Поэтому выделить в праве пользования эту комнату суд отказался (его поддержала апелляционная инстанция). Вместе с тем, перепланировка носила незаконный характер, то есть не была в установленном порядке согласована, не было получено согласие всех собственников. Суд кассационной инстанции указал, что незаконные действия (несогласованная перепланировка) не могут быть основанием для лишения собственника реальной возможности пользоваться тем имуществом, которое соответствует доле этого собственника (Определение 2КАС от 18.02.2021 № 88-3588/2021).

Ответчики часто могут оспаривать предложенный порядок пользования, ссылаясь, в частности, на следующее:

• Между сторонами сложился порядок пользования, который отличается от того, что просит истец;
• У истца отсутствует нуждаемость в спорном жилом помещении;
• Отсутствует реальная возможность совместного проживания истца и ответчика в спорном жилом помещении.

Все эти возражения необходимо проверять. Если истец просит устранить препятствия в пользовании, то сложившегося порядка пользования, как такого, нет, потому что один собственник пользуется, а второй нет. Это не порядок, а нарушение права одного собственника другим. Наличие другого жилого помещения не отменяет права собственника пользоваться своим имуществом. У собственника может быть 10 жилых помещений, и всеми ими он может беспрепятственно пользоваться. Если есть какое-то ограничение права, то это ограничение должно быть компенсировано. Определению порядка пользования квартирой часто сопутствуют требования об устранении препятствий в праве пользования, а также требования о взыскании компенсации за несоразмерность пользования и требованию о вселении.

Каждый собственник имеет право на часть жилого помещения соразмерно его доле в праве собственности, которая будет предназначена для его проживания. Но в некоторых случаях такое предоставление невозможно:

• незначительный размер доли,
• невозможность проживания в квартире, так как в ней проживает другой собственник со своей семьей,
• один собственник проживает в квартире и долгое время чинит препятствия в пользовании другому собственнику – меняет замки, не пускает в квартиру и т. д.

В таком случае собственник может реализовать свое право иначе - он может получить денежную компенсацию от других собственников, которые пользуются и владеют имуществом, приходящимся на его долю.

К примеру, есть однокомнатная квартира, у нее два собственника. Между ними нет никакого соглашения по порядку пользования. Один собственник имеет другое жилье и поэтому там не проживает. Второй имеет в собственности только это помещение. Второй собственник прописал в спорной квартире своих несовершеннолетних детей и проживает там со своей семьей. Естественно, не может быть речи о совместном проживании двух собственников в такой квартире. При этом, пользу из своей собственности извлекает только один собственник. А другой платит налоги, коммунальные платежи. Вот он, перекос, - один живет за счет другого.

Право такое поведение не поощряет. В такой ситуации как раз можно применить компенсацию за несоразмерность доли.

Как рассчитать сумму компенсации?

Компенсация определяется в виде стоимости найма такого жилья из расчета на 1 м2. Высчитываются квадратные метры, которые приходятся на долю того собственника, который не пользуется этим жильем. Это умножается на стоимость найма в 1 м2 и умножается на период, в течение которого собственник не мог пользоваться своим жильем. Иногда суд может взыскать компенсацию не за прошедший период, а также и на будущее время. То есть до прекращения установленного судом порядка пользования, при котором создается несоразмерность пользования.

Оправданность этого подхода объясняется длящимся характером жилищных правоотношений — они могут длиться годами. И для восстановления своего права собственнику неоднократно придется обращаться в суд за взысканием компенсации. То есть он не может пользоваться своей собственностью, так еще вынужден предпринимать постоянные активные действия для получения компенсации: платить юристам, платить государственную пошлину и т.д.

И получается, что пользующийся спорным жилым помещением собственник получает жилье, а также платить компенсацию будет только, если другой собственник обратиться в суд. То есть проще вести себя недобросовестно и ждать активных действий от другого. Это явное противоправное поведение, которое не должно приводить к выгоде. Именно поэтому установление компенсации на будущее время является правильным подходом.

Законодательством предусмотрен принудительный выкуп доли у собственника без его согласия. Но обращать внимание только на размер доли не совсем правильно, объясним почему.

Условия применения требования о принудительном выкупе доли таковы:

• выкупаемая доля должна быть незначительная;
• не может быть реально выделена (например, доля в праве собственности квартиры);
• собственник выкупаемой доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Что такое незначительная доля?

Четкого и понятного определения размера доли, которую можно признать незначительной, нет. Это определяется судом в каждом конкретном случае отдельно. Незначительность доли связана с ее размером, а размер в свою очередь, тесно связан с размером квартиры. Есть большая разница между долей в размере 1/3 в трехкомнатной и однокомнатной квартирах. Незначительность в любом случае подразумевает отсутствие реальной возможности использования жилой площади, приходящейся на такую долю. Суды не признают выкупаемую долю малозначительной, если она равна доле собственника, заявляющего о выкупе. То есть, если доля в праве собственности истца и ответчика равны (скажем по ½ доли в праве собственности)

Когда доля не может быть реально выделена?

Это означает, что нет технической возможности выделить долю из общего имущества. В жилом доме за городом, если позволяет размер доли, возможен размер в натуре, когда один дом фактически разделяется на два или три с отдельными входами и участками. В квартире выделить долю невозможно. Поэтому принудительный выкуп доли распространен именно в отношении квартир, а не жилых домов.

Существенный интерес в использовании общего имущества

Существенный интерес собственника долевой собственности зависит от конкретных обстоятельств. Суды принимают во внимание такие обстоятельства как нуждаемость в таком жилье в силу возраста, состояния здоровья, профессиональная деятельность, наличие семьи, детей. Это все факторы, которые могут препятствовать принудительному выкупу. Суд не удовлетворить требование о принудительном выкупе в отношении пожилого человека или родителя с малолетним ребенком, у которых нет иного жилья. Отсутствие же интереса в использовании жилого помещения может, в частности, выражаться в проживании в другом жилом помещении, не оплате коммунальных платежей, в отсутствии действий по содержанию спорного жилого помещения (ремонт, уборка и прочее) и т.д.

Очень важным фактором является наличие денег у стороны, заявившей о принудительном выкупе доли другого собственника. И понятно – собственник выкупаемой доли должен получить компенсацию незамедлительно, а не зависеть от того, когда у выкупающего собственника появятся средства. В судебной практике часто встречаются отказы в принудительном выкупе в силу отсутствия его обеспечения истцом. Логика ясна и понятна: нет денег – не надо заявлять таких требований.

Достаточно ли предоставить справку из банка?

Представление лишь справки из банка о наличии на счете достаточной денежной суммы может встретить разумное возражение ответчика, ведь это доказательство лишь наличия денег на конкретную дату выписки по счету. Это не гарантирует ответчику получение денежных средств после вынесения решения суда о выкупе доли. Так ничто не мешает истцу снять эти деньги в любой момент после предоставления справки суду. И суд может к этим возражениям прислушаться. Для подтверждения платежеспособности истцу желательно перевести денежные средства на депозит Управления Судебного департамента. Это является гарантом получения ответчиком компенсации и бесспорным доказательством платежеспособности истца. Как определить стоимость выкупаемой доли? Принято считать рыночную стоимость доли с дисконтом, ссылаясь на то, что сама по себе доля неликвидна. Поэтому этот дисконт иногда называют «коэффициент неликвидности». Иногда не получается руководствоваться только этим общим правилом. Например, если собственник 5/6 доли заявил требование о выкупе к собственнику 1/6 доли, то в результате такого выкупа один из собственников станет единоличным владельцем квартиры. А единственный собственник квартиры может продать ее за действительную рыночную стоимость. Стоимость 1/6 доли с дисконтом составит, например, 500 000 рублей. Но как только у квартиры появится единственный собственник, выкупаемая доля повысится в цене и может стоить уже 1 000 000 рублей. Поэтому, если выкупающий собственник в результате принудительного выкупа становится единственным собственником, то расчет стоимости доли исходит из рыночной стоимости недвижимости в целом. В нашей практике был случай о принудительном выкупе доли в размере 1/6 доли в трехкомнатной квартире.

У собственника есть право пользования, то есть проживания, беспрепятственного нахождения в квартире, извлечения из своего имущества выгоды, его полезных свойств.

Право пользования не зависит от наличия у собственника иного жилья.

Сособственники, проживающие в спорной квартире, могут создавать ему препятствия в пользовании – не впускать в квартиру, менять замки, создавать невыносимые условия нахождения в квартире (например, напряженная психологическая обстановка) и т.д. Отсутствие свободного доступа и нормальной возможности проживать в квартире в результате действий других собственников — основание для обращения в суд.

Негаторный иск – это иск об устранении нарушений права собственности (в том, числе, права пользования). Иногда ответчики по таким искам указывают, что у истца есть ключи, поэтому никто ему не препятствует в пользовании. Эти доводы часто опровергаются фактическими обстоятельствами – квартира может быть закрыта на внутренние замки и т.п.

Фиксация препятствий в пользовании происходит путем обращения в правоохранительные органы, а также посредством свидетельских показаний соседей и иных лиц. Могут быть исследованы судом и видеосъемка с аудиозаписями. Все очень индивидуально. Также нарушением права собственности является невыписка из квартиры лиц, право пользования которых прекращено. К таким лицам также можно обратиться с требованием об устранении нарушений права пользования.